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En esta página encontrará información periódica con las últimas novedades del mercado inmobiliario y otras noticisa relacionadas.

FUERTE TIRÓN DE LA VENTA DE VIVIENDA EN 2018, QUE SUBIRÁ UN 8%, SEGÚN S&P

(Expansión. Página 27. 5 medias columnas)

 

El tirón de la economía durante 2017 ha reavivado el mercado de la vivienda en España, que seguirá creciendo con fuerza también este año, con precios subiendo un 3,5% de media y un “alto volumen de compraventas”, que aumentarán a un ritmo del 8% en el conjunto de España, según señala S&P en un informe publicado ayer. La agencia crediticia considera que este crecimiento, favorecido por “la solidez de la economía, permitirá la reducción del stock de viviendas no vendidas”, gracias al tirón de las grandes ciudades españolas.

 

Hasta noviembre de 2017, el volumen de operaciones se situó en 455.000 viviendas vendidas, apunta S&P, un 20% más que en el mismo periodo de 2016. Teniendo en cuenta la previsión de S&P y los datos de compraventa del INE, podrían superarse las 500.000 compraventas este año.

 

Los motores del aumento de precios y de la demanda están relacionados con un incremento de la confianza del consumidor en la economía, que ha impulsado el consumo privado, y el mayor peso de la vivienda como opción de inversión, en un entorno volátil y de bajos tipos de interés. S&P apunta a “la solidez en la creación de empleo, combinada con una inflación moderada” que han impulsado el poder adquisitivo de las familias españolas. A pesar de estas condiciones, comprar una casa continuará siendo algo privativo, señala S&P. De hecho, la ratio de accesibilidad a la vivienda, calculada por el Banco de España con el número de años de sueldo íntegro que hacen falta para comprar una vivienda, se ha reducido de 7,7 años en el pico del boom a 6,6 años, todavía alto.

 

Después de un crecimiento superior al 4% en 2017, la vivienda continuará encareciéndose un 3,5% en 2018, siendo el quinto año de mejora en el sector, después de seis años de caídas, que llegaron a desplomar los precios un 37% durante la crisis. Para 2019 y 2020, S&P prevé crecimiento de precios del 3% cada año.

Las diferencias en la evolución del precio dejan un mapa muy heterogéneo, con las grandes ciudades como protagonistas de las subidas. El proceso de absorción de vivienda no vendida, embalsada durante la crisis y construida en el boom se ha ido moviendo lentamente, debido a un desequilibrio existente entre regiones con mucha demanda interna y otras donde se concentran casas sin vender. En 2017, “Madrid adelantó a Barcelona con un incremento de precios del 17%, frente a un 14,8% para Barcelona”, señala S&P. Aunque el crecimiento económico se mantendrá fuerte este año y el que viene, la agencia apunta que la incertidumbre política podría tener un impacto en la confianza de empresarios y consumidores. Barcelona ha pasado de liderar la recuperación del mercado de la vivienda, con las mayores subidas de precios, a caer durante los últimos meses de 2017, cuando el precio “llegó a retroceder un 1,7%” en la ciudad condal, explica S&P. 

 

 

LA REFORMA HIPOTECARIA REIMPULSARÁ LA HIPOTECA A TIPO FIJO Y REBAJARÁ LAS COMISIONES

(Cinco Días. Página 2)

 

El cambio “más significativo” que traerá la reforma hipotecaria es que reimpulsará con fuerza los créditos para la compra de vivienda a tipo fijo frente a los concedidos a tipo variable. Así lo avanza la agencia de calificación de riesgos DBRS, que ayer emitía un informe evaluando el impacto que tendrá la norma que está tramitando el Parlamento. La firma canadiense considera que la regulación aportará más transparencia y seguridad jurídica al mercado hipotecario español, reducirá las comisiones que cobra la banca por estos préstamos, fomentará la competencia y reducirá las ejecuciones hipotecarias, pero asume que la mayor revolución está en la introducción de incentivos al cambio de hipotecas variables a fijas.

 

El proyecto de reforma hipotecaria impulsado por el Gobierno, ya avalado por Ciudadanos, PNV y Coalición Canaria pero pendiente del debate de enmiendas del resto de grupos, establece que la banca no podrá cobrar más del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente cuando un cliente decida pasar de hipoteca variable a fija durante sus tres primeros años de vigencia de la hipoteca, y cero euros después. “Los préstamos a tipo variable que se originaron después de la crisis (es decir, 2012-2016) deberían ofrecer la opción más atractiva al prestatario para la conversión a tipo fijo”, expone DBRS, explicando que fue en este periodo, dada la caída del precio de la vivienda y los más estrictos criterios de concesión adoptados por la banca, cuando los precios entre ambas modalidades de endeudamiento comenzaron a converger.

 

La agencia detalla que los préstamos concedidos en 2013, 2014 y 2016 tienen hoy la tasa de interés variable más cercana al tipo fijo medio que se está ofreciendo en nuevas hipotecas y son, por tanto, los casos en que más compensaría su conversión. Aunque los interesados asumirían un pequeño coste adicional ahora, se cubrirían ante la previsible subida de los tipos de interés que soportarán los consumidores con tipo variable en los próximos años. Así, un particular que se hipotecó en 2013 a euríbor más 3,44% a tipo variable paga hoy día interés del 3,26% gracias a que el índice de referencia está en negativo.

 

Si se pasara a una hipoteca fija, el interés apenas se elevaría al 3,36%, una pequeña subida que le blindaría ante la previsible alza del euríbor en el futuro. Por contra, quien suscribió una hipoteca variable en 2010 o 2011 tiene menos probabilidades de aprovechar los incentivos a la conversión a tipo fijo dado que debería asumir un mayor salto de precio en el cambio (pasando de golpe del 2,02% o el 1,67%, respectivamente, al 3,36%). Solo lo harán, asume DBRS, quienes hagan una proyección de coste beneficio a muy largo plazo y teman una fuerte subida de tipos.

 

La reforma hipotecaria también elevará el umbral para que un banco pueda ejecutar una hipoteca, o iniciar los trámites de desahucio, de tres meses impagados a nueve (12 si ha transcurrido la mitad del plazo del crédito). DBRS estima que el cambio retrasará en medio año el plazo de recobro de la banca, actualmente en unos 48 meses, y en nueve meses las ejecuciones judiciales. La agencia subraya esta novedad y la rebaja de comisiones, como las de amortización anticipada, por su impacto en la rentabilidad de la banca. Aunque ve difícil cuantificar la factura, asume que el sector será capaz de compensar la caída de ingresos.

Sin embargo, advierte que vigilará su efecto en las hipotecas titulizadas.

 

LA VIVIENDA SE PREPARA PARA SU QUINTO AÑO ALCISTA

(Expansión. Suplemento Inversor. Página 7)

 

El mercado de la vivienda está a punto de cerrar 2017 como el cuarto año consecutivo se subida de precios y las expectativas apuntan a que 2018 podía ser el quinto ejercicio de subidas que corroborarían la recuperación del sector. En este amplio reportaje se comentan algunos de los datos que se han ido conociendo en los últimos días sobre el sector residencial y se señala que, si bien el panorama para el año que viene es alentador, el sector presenta ciertos retos que podrían condicionar las expectativas de subidas de precios. El más relevante es el posible efecto de la crisis política catalana en el mercado inmobiliario. Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa, reconoce que la actividad “no se ha paralizado”, pero sí reseña una cierta ralentización del ritmo de crecimiento de los precios, que en algunas zonas de Barcelona era del 20%. “Esperemos que esta crisis sea solo un bache que haya servido para suavizar la fuerte escalada de precios que ya empezaba a fraguarse en el mercado catalán”, afirma. 

 

La revalorización de los inmuebles también dependerá de otros factores. Uno de ellos es la nueva ley hipotecaria, que pretende desvincular la firma de hipotecas con otros productos bancarios. Si las entidades entienden que la nueva normativa daña sus ingresos, cabe la posibilidad de que endurezcan la concesión del crédito a través de unos tipos más elevados. Por otro lado, habrá que ver hasta cuándo mantendrá el BCE su política de tipos de interés al 0%.

EL SUELO URBANO REPUNTA UN 7,4% EN EL TERCER TRIMESTRE

(Expansión. Página 25. Media página)

 

En el tercer trimestre de 2017 el precio del suelo urbano creció un 7,4% con respecto al mismo periodo de 2016, según informó el Ministerio de Fomento. No obstante, el crecimiento fue muy desigual entre comunidades autónomas, y todavía más entre provincias. El precio medio del suelo urbano a nivel nacional entre julio y septiembre fue de 162 euros por metro cuadrado. Pero hay mucha diferencia entre los 45 euros de Palencia, los 49 de León o los 50 de Burgos frente a los 292 euros por metro cuadrado de Madrid, los 256 que se alcanzan en Baleares o los 237 que tiene Guipúzcoa. A nivel autonómico lideraron el crecimiento del precio Canarias (53%) y Navarra (37,2%). En la cola se queda Aragón, con un -20,3%. “En las zonas en las que hay recuperación económica y demográfica los precios de los suelos están creciendo”, explicó José Luis Ruiz Bartolomé, director de Chamberí AM. 

Si se reduce el espectro a municipios de más de 50.000 habitantes, los precios son más altos. En esos municipios el precio medio de suelo urbano creció el 5,3%, hasta 287,5 euros. Encabezan las provincias de Madrid (485,7 por metro cuadrado), Barcelona (447,6) y Baleares (375,1). Estos mayores precios en las zonas más pobladas coincide en que allí, precisamente “se está produciendo un fenómeno de escasez de suelo urbano porque el stock se ha ido consumiendo los últimos años”, indicó Ruiz Bartolomé, que también lo achacó a que la creación de suelo urbano edificable nuevo es muy compleja y muy lenta. “Además los ayuntamientos están poco proactivos y eso está haciendo que se estrangule la oferta de suelo”, por lo que el precio sube. 

Los datos de Fomento también indican el crecimiento interanual de cada provincia. La que lidera el crecimiento es Las Palmas por ser una zona muy boyante a nivel turístico y en la que hay mucha presión de compra tanto nacional como extranjera. En el tercer trimestre el suelo urbano allí creció un 108,1%. Las otras tres provincias que lideren el crecimiento son Zamora (+107,8%), Soria (+107,8%) y Cáceres (+90,2%). Para Ruiz Bartolomé esto se debe a que, precisamente por ser zonas deprimidas y donde no hay un mercado inmobiliario sólido, “algunas pocas operaciones puntuales pueden distorsionar el mercado”. “En las zonas pequeñas hay tan poco mercado que los datos no pueden ser representativos porque dan una imagen que no se corresponde con la realidad”, puntualizó el director de Chamberí AM.

 

EL MOTOR INMOBILIARIO

(ABC. Página 41. 2 medias columnas)

 

Tribuna firmada por el economista José Ramón Iturriaga, quien expone: “Hay dos sectores de los que vamos a hablar mucho el año que viene: los bancos y el inmobiliario. En el caso de los primeros, va a ser el incremento de actividad corporativa lo que aglutine más titulares. La última vuelta de tuerca del proceso de concentración bancaria en España va a coger tracción y de las diez entidades nacionales que hay ahora probablemente nos quedemos en cinco o seis en los próximos dos años. Además, resulta bastante probable que arranque el deseado –por parte del supervisor– proceso de concentración a nivel europeo, un movimiento que se va a producir en cadena. En cuanto caiga la primera ficha, las demás irán detrás. En este caso, la banca española también participará, aunque nuestras entidades son más potenciales compradas que compradoras. Cualquier combinación es posible, la imaginación de los banqueros de inversión no tiene límites”. 

“En España “en concreto, el sector inmobiliario va a recuperar el protagonismo que había perdido en los últimos años. Salidas a Bolsa, fusiones, adquisiciones y otras operaciones en un sector que se acelera. Tras diez años sin poner un ladrillo encima de otro, las dinámicas del sector están cogiendo muchísima tracción. Desde las oficinas a la promoción residencial, pasando por comercial y logística: todo el inmobiliario va a tener un gran año. Y la explicación no es otra que la evolución de la demanda y la oferta y la enorme brecha entre ambas, lo que va a ser el principal motor del sector”.

 

LA VIVIENDA YA RENTA MÁS DEL 10% EN MADRID, CATALUÑA, BALEARES Y CANARIAS

(Expansión. Primera página, Páginas 22 y 23)

 

“El mercado residencial español presenta una clara recuperación en 2017 y apunta todavía a un mayor crecimiento en 2018. Las transacciones de viviendas aumentarán un 16,9% este año, superando las 472.000 operaciones, y otro 18,3% en el próximo ejercicio, por lo que se llegarían a alcanzar casi 560.000 unidades vendidas”. Así resume Servihabitat la tendencia del sector residencial.

 

Entre los factores que contribuyen al impulso de la demanda destacan el crecimiento de los compradores solventes, las políticas de mayor concesión de crédito por parte de las entidades financieras, el avance de la promoción de obra nueva y el aumento del interés inversor, que en el caso de las viviendas vacacionales ya es del 19% del total de operaciones. Este último aspecto es fundamental para entender el fuerte auge de las zonas más consolidadas de España.

 

Según los datos de Servihabitat, la rentabilidad media anual de comprar un piso para ponerlo en alquiler es del 10%: un 5,5% por el rendimiento bruto del arrendamiento y un 4,5% por la revalorización a 12 meses que calcula el servicer inmobiliario en sus previsiones a cierre de 2017. Este dato concuerda con el 9,8% que calcula el Banco de España. La diferencia es que Servihabitat detalla el rendimiento por autonomías y provincias. Las regiones en las que resulta más rentable adquirir una casa en rentabilidad son la Comunidad de Madrid (13,3% bruto anual), Cataluña (13,1%), Baleares (11,4%) y Canarias (10,8%). Éstas son las cuatro únicas que se sitúan por encima de la media nacional, lo que da una idea de la importancia que tienen en el cómputo global del mercado español las dos grandes ciudades y la inversión residencial en costa. No en vano, las provincias más rentables son Barcelona (13,7%), Madrid (13,3%), Las Palmas (12,4%), Baleares (11,4%), Málaga (10,1%) y Santa Cruz de Tenerife (9,5%).

 

Es decir, los seis grandes mercados inmobiliarios de España (junto con Alicante), en los que la demanda extranjera está tirando con fuerza del sector, y las grúas ya vuelven a entrecortar la línea del cielo. Los compradores foráneos ya suponen el 17,4% del total, uno de cada seis. Ese porcentaje sube hasta el 47,6% en el caso de Alicante, al 40,8% en Santa Cruz de Tenerife, al 33,7% en Baleares, al 32,8% en Girona, al 31,4% en Málaga y al 22,6% en Las Palmas. Ésas son las zonas “calientes” del sector, pero no las únicas en las que invertir ofrece un retorno elevado: Salamanca (8,4%), Guadalajara (7,8%), Murcia (7,7%), Cantabria (7,6%), Valladolid (7,5%) y Lleida (7,5%), entre otras. Esta tendencia positiva se acentuará aún más en 2018.

 

El Economista informa más brevemente de las proyecciones de Servihabitat

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